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苏州楼市现“退烧”迹象 开发商为冲刺销量违规暗流涌动

来源:中国经营报 2019-07-22 10:39产业研究与产业战略 A-A+

  作为“房价四小龙”之一的苏州楼市,今年开年之后就一路狂飙突进,高烧不退。不过,随着政策紧箍咒的陆续出台,苏州楼市开始降温。

  近日,苏州楼市调控新政落地后的首场土拍结束,土地市场降温效果明显。据了解,此次土拍上,成交住宅及商住用地共9宗,成交总价为176.8亿元,其中住宅地块成交最高溢价率为22.8%,另有4宗地块在开拍后没有新增竞价便直接成交。

  不过,在楼市出现“退烧”迹象之时,各开发商为了冲刺年中销量,一些违规现象暗流涌动。《中国经营报》记者近日实地走访苏州楼市发现,多楼盘推出团购优惠活动,不少开发商还将“赠送面积”作为营销的噱头,还出现了“代办户口”、复式挑空户型“偷面积”等现象。

  此外,郑州绿都地产集团股份有限公司(以下简称“绿都地产”)在姑苏区开发的别墅项目绿都姑苏雅集,容积率低于国家限定的标准。该公司品牌方面负责人回应称,已按照土地规划要求进行开发,由于古城风貌保护政策的关系,房地产项目限制开发高层住宅,苏州主城区部分低密度项目同样出现容积率低的情况。

  针对销售“赠送面积”的乱象,雅居乐地产控股有限公司相关负责人回复记者称,其苏州项目在2016年5月取得地块之后,随即进行产品报规,就是目前在售的复式产品。项目从报规、施工到销售,整体都严格按照国家规定执行。“复式产品最大的卖点是额外延展面积较多,性价比较高。目前,项目施工完全按照已通过的报规图纸。”

  花式促销

  在楼市升温的背景下,苏州多家房地产的楼盘推出“特惠房源”和“总价返点”等优惠活动。为了促进销量上涨,部分项目甚至将“赠送面积”“代办户口”“落户积分可操作”作为宣传的卖点。

      近日,记者实地走访了位于苏州市相城区御窑路1699号中粮天悦项目售楼处。一名销售人员介绍,在售房源中只有20栋和25栋的140平方米的洋房,精装修交付,均价3万元/平方米,总价在460万~480万元之间。

  在140平方米的样板间内,销售人员表示,除去常规的“阳台送一半、飘窗全送”外,如果按时签约的话还可以享受9.9折,优惠将近5万元。

  在相城区安元路的海玥名都项目、蠡塘河路的南雅居乐·新乐府项目,记者同样了解到上述赠送面积的情况。其中,雅居乐·新乐府项目一名接待的销售人员以130平方米的复式户型为例,二层的挑空部分可进行浇筑,到手房源的面积可增加30平方米。

  7月3日,苏州市相城区房地产开发管理科相关负责人回应,不存在“偷面积”的说法,如果是复式户型的房源,挑空的面积做了后期浇筑,那就是改变原有的规划用途。“并非所有的项目都不能浇筑,如果有需要的话,可向有关部门咨询办理手续。”

  克而瑞城市投资部环沪区域总经理邹婷表示,飘窗、阳台赠送面积为常规赠送,在建筑规范越来越严的情况下,开发商重提赠送是为了增加销售亮点,也是为了年中业绩冲量,借势去化顶底等次级库存。

  而在姑苏区人民路泰华东楼南侧的绿都姑苏雅集项目,一名置业顾问介绍,在售房源的户型是450平方米,包括地上三层和地下两层,以毛坯形式交付,容积率为0.7。绿都地产的官网介绍,该物业类型为别墅,容积率也显示为0.7。

  然而,国土部(记者注:现为自然资源局)近年来对用地容积率控制标准一直采取限定的做法。2012年6月18日,国土资源部和国家发改委联合发布通知,新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。绿都姑苏雅集别墅项目的容积率已低于这一规定。

  公开资料显示,绿都姑苏雅集项目由绿都地产的全资子公司苏州绿熙置业有限公司开发建设,是绿都地产进驻苏州的首个项目,共规划有61栋楼。

  苏州市自然资源与规划局开发利用处一名负责人表示,一些地块在出让时,规划部门会出具规划申请条件,然后严格按照条件上市,容积率的问题或许与当时规划条件的设计有关系。

  记者从权威渠道获知,绿都姑苏雅集所在的苏地2016-WG-42号地块于2016年9月22日挂牌出让,土地性质包括商服用地和城镇住宅用地两种,面积达到18129.8平方米。其中,商服用地容积率小于1.7(含1.7),城镇住宅用地小于0.7(含0.7)。

  对此,绿都地产品牌方面负责人回应称,上述商服用地将开发为小区的商业配套建筑。

  业内人士分析认为,开发企业对于双拼、联排等低密度住宅一般采取“高低配”的做法,即通过高容积率的产品来平衡低容积率的产品,进而达到利润的最大化。只是项目销售之后,由于同一个项目中不同价格和建造品质的差别,容易出现业主之间的纠纷或者维权事件,仍需相关部门加以重视。

  退烧趋稳

  公开信息显示,2019年一季度的苏州土拍市场上,竞价次数在几十轮甚至上百轮的情况频现,首创、大华等房企首入苏州。二季度则持续高热,4月一周内出现了3个地王,房企拿地热情高涨。克而瑞数据显示,2019年上半年,苏州出让的25宗涉宅经营地块中,仅4宗地块底价成交,其他全部溢价成交。

  克而瑞数据显示,2019年上半年苏州市区商品住宅成交均价21481元/平方米,同比上涨8.5%。不过,随着苏州市政府在5月份连出调控政策,包括限售、下调出让土地市场指导价等多种举措,苏州楼市渐趋稳定。

  7月11日,苏州楼市举行了下半年的首场土拍。据了解,本次成交的9宗地块溢价率明显下降,最高为22.79%,最低仅为0.62%,平均溢价率为16.1%。同时,值得一提的是,统计数据显示,此次报名参加住宅用地竞买的房企,相比今年上半年有明显减少。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,苏州后续在土地等方面都会有一定的措施出来,下半年再出现类似“小阳春”的情况不太可能,最大的可能就是成交量还是维持在一个比较好的状态,但是价格涨幅会越来越慢。“调控肯定是有效果的,只不过因为它前期比较热,让它一下子全部完全降下来,还是有一定的难度的,它是一个慢慢降温的过程。下半年成交量可能会有一定的收缩。”

  诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,住建委点名预警后,苏州紧急加码楼市调控政策,目前苏州宣布下调土地的指导价格后,又将两宗居住用地的限高和容积率指标调高,市场出现降温预期,预计下半年苏州土地市场会出现适度降温,房企拿地积极性有所下降,土地市场更加理性。

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关键词:苏州 楼市
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